發佈日期：2024/02/20
【劉映彤】
1.都市更新坪數怎麼換算?
2.都更坪數換算(一):權利變換
3.都更坪數換算(一):協議合建
4.一坪換一坪可能嗎?
5.釘子戶是什麼?釘子戶怎麼處理?
6.文林苑事件是什麼?
都市更新坪數怎麼換算?
房屋在都市更新後到底會值多少錢? 關於這個問題想必都是每一位參與都市更新的居民最想知道的一件事。
「談錢傷感情、沒錢沒感情!」 如果換算價值沒有妥善處理，後續便容易產生爭執、協商破裂，甚至停止都更的窘境。
今天就來為各位介紹都市更新坪數的換算方式-【權利轉換】、【協議合建】。
都更坪數換算(一):權利變換
權利變換中「共同負擔」的多寡會影響分回坪數，「共同負擔」指的是重建所需的費用，包含工程費用、權利轉換費用、管理費用與公共設施的建設成本等等，共同負擔費用大多會先由實施者墊付，開發後部分土地與建物需抵付給實施者，剩餘才歸所有權人。經過政府的審查，「共同負擔」比例原則上會落在30%~45%，為了方便大家了解，直接來看一個案例!
【權利變換計算案例】
1.「更新前」地主甲乙丙三人的房地合起來的總資產額為 4,000萬，其中甲資產總額為1,000萬，因此甲的更新前價值比例為25%(1,000/4,000=25%)。
2.「更新後」合建的大樓總價值提升至10,000萬，共同負擔比例為30%，因此共同負擔為3,000萬(10,000*30%=3,000);這時地主甲乙丙三人共可分回7,000萬，甲依比例可分回1,750萬(7,000萬*25%=1,750萬)
3.更新後，甲可選配價值1,750萬的房地。
權利變換案例比較!!
在這裡有個很重要的觀念是，權利價值的計算是依照「房地價值」與「共同負擔比例」去換算，而不是用「房地坪數」去換算。在地主需要負擔的「共同負擔比例」沒有太大的變化下，位於蛋黃區與位於蛋白區的房地相比，因為蛋黃區的在重建後的房地價值更高。因此蛋黃區的地主在更新後，扣除共同負擔費用仍可以獲得更多價值，換到更多坪數。
【權利變換計算比較案例】
1.蛋黃區更新前資產總額為4,000萬，更新後總價值 10,000萬;蛋黃區更新前資產總額為8,000萬，更新後的總價值20,000萬。
2.蛋白區共同負擔比例為30%，因更新後的總價值為10,000萬，因此共同負擔為3,000萬，地主分回7,000萬(10,000萬-3,000萬)
3.蛋黃區共同負擔比例為30%，因更新後的總價值為20,000萬，因此共同負擔為6,000萬，地主分回14,000萬(20,000萬-6,000萬)
4.可看出來在共同負擔比例相同下，因為蛋黃區在重建後的房地價值更高，因此可以獲得更多價值、換到更多坪數。
都更坪數換算(二):協議合建
協議合建中「分配比例」的多寡會影響分回坪數，「分配比例」是地主與建商雙方協議在重建完成後的獲益要怎麼分的比例，比較常見的說法是「37分」或「46分」，地主的「分配比例」原則上會落在50%~70%之間，為了方便大家了解，直接用案例說明!!
【協議合建計算案例】
1.「更新前」位於第三種住宅區的甲土地面積12坪、建物面積30坪，在法定容積率為225%、容積獎勵為30%、銷坪係數為1.6的狀況下，甲可興建的建物面積為12*225%(1+30%)*4.6=56.16坪。
【股感小知識】「銷坪係數」指的是實際銷售面積與建築容積的比例，通常設定為1.6~1.7。
2.「更新後」甲可以選配56.16坪*60%=33.70坪的房地。
(假設地主與建商協議「分配比率」為60%)
協議合建案例比較!!
在這裡有個很重要的觀念是，協議合建的計算是依照「土地面積」與「分配比例」換算，而不是用「建物坪數」去換算，因為建商也需要透過實施都更權益。從下面的案例，可以看到更新後在蛋黃區建商「分配比例」較低、在蛋白區建商「分配比例」較高，原因在於重建後蛋黃區房價>蛋白區房價，因此即使在蛋黃區建商「分配比例」較低(分得的坪數少)，還是可以有與蛋白區差不多的獲益，簡單來說在蛋黃區建商分回坪數雖少，但每一坪價更高。
【協議合建計算比較案例】
1.蛋白區與蛋黃區更新前總坪數皆為1,000坪，更新後的總 坪數皆為2,000坪，但蛋白區的房價漲為單坪40萬，蛋黃區的房價漲為單坪60萬。
2.蛋白區協議的分配比例為地主50%、建商50%，因此建商可分回1,000坪，建商獲益1,000*40萬=40,000萬。
3.蛋黃區協議的分配比例為地主60%、建商40%=40,000萬。因此建商可分回800，建商獲益800坪*60萬=48,000萬。
4.即使蛋黃區建商拿到的分配比例較蛋白區低、坪數較少，但換算成金額後，蛋黃區總價值仍大於蛋白區。
一坪換一坪可能嗎?
其實所謂的「一坪換一坪」，不管採用權利變換或協議合建的換算方式，都不是以地主的「建物坪數」去換算可分回的面積!而且建商為地主重建一個嶄新的家，當然也需要分潤獲益，所以並不是說現在居住的家室內坪數有多大，就一定可以換到一樣大小的坪數回來(其實一坪換一坪這種事本來就不容易實現)。
簡單來說，最終能否有機會「一坪換一坪」的關鍵，在於地主的「房地價值夠高or位於精華商業地段」、「單戶土地持分夠多」。
＊「房地價值夠高」指的是當更新單元位於精華地段的蛋黃區，因為重建後的增值空間更大，所以也代表地主有機會分回更多的「房地價值」。
＊「土地持分夠多」指的是當原建築是屬於戶數少的公寓或透天厝，每位地主持有的土地面積多，那就比較有機會換到較大的新室內坪數;但如果是大樓、華廈這種戶數很多的住宅，地主分到的土地持分就會比較少，那能一坪換一坪的機率自然也相對減少!!
釘子戶是什麼?? 釘子戶怎麼處理??
釘子戶是什麼??
相信大家都聽說過「釘子戶」這個代稱吧!! 「釘子戶」又被稱為「拒絕拆遷戶」或「拒絕搬遷戶」，大多指的是在城市及公共設施建設、開發、重建等過程中，因為賠償不符理想或是其他原因而不願搬遷的住戶。
遇到釘子戶怎麼處理??
那如果在進行都更時遇到強硬、不合理抗爭的釘子戶，阻擋更新時程該怎麼辦?別擔心!! 根據2019年修正後的「都市更新條例」第57條規定，也就是俗稱的「文林苑條款」，針對要進行重建更新單元內的不同意戶，是可以實施「代拆程序」的!! 只要都市更新未同意戶比例低於20%，實施者就能依法申請政府代拆。
在2019年修法後，所有權人要經過「都市更新條款待拆3+1原則」，也就是所有權人要經過三道爭議處理程序後，才會走入政府代拆遷程序，讓所有權人在都市更新有更嚴謹的審議流園。
‧第1道程序:「都更更新計畫」須送到地方政府的「都市計畫審議委員會」審議。
‧第2道程序:「都更計畫」審議過後，再送到「都市更新審議委員會」審議。
‧第3道程序:審議過程過中所有權人有爭議者，應舉辦聽證程序。
若上述3道程序仍無法化解爭議，依據「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」規定，在權利變換計畫核定後，實施者要通知地主在30天內自行拆除或遷移，若地主不拆除或遷，先由實施者辦理協調會，實施者協調不成功，再申請政府進行「代拆」，政府辦理代拆前還會先進行兩次協調，若仍然協調不成，才會執行代拆。除了代拆遷協調，在經過都市更新事業計畫或權利變換聽證程序後，所有權人若不服依聽證做成的行政處分，也可提出行政救濟。
不想參加都市更新該怎麼辦??
看完上述的都市更新爭議後，如果自己家還是不想參加都市更新，可以怎麼做呢?
住久了老房子都充滿了難忘回憶，有很多人面臨都市更新時，對老房子有很深的感情，捨不得房子被拆除，其實在某些特定條件下是可以不拆屋的，除了可以透過「都市更新條款待拆3+1原則」向政府申請聽證以釐清各種爭議外，若家中的土地與建物位在都市更新單元的外側，是有機會向政府或建商協商，將家中的土地與建物劃出都市更新範圍的，亦或是可以透過整建與維護的方式參與都市更新。
在經過政府與建商的協議後，若還是無法將自家的房子單獨劃出都市更新範圍外時，當你的自家屬於公寓或大廈，極少數的不同意戶反而會造成其他同意都更戶在都更程序上的延宕，因此最後通常都還是要尊重多數同意戶的意見。
都市更新相關問題百百種，因為每個問題都涉及大量專業背景，無論是都更爭議案件與坪數換算迷思，如果一般人平常沒有關注，真的遇到時惡補也來不及了，這些攸關地主的權益的小常識，平常還是多了解一些以備不時之需!!
資料來源：房感知識庫