CP值高 這區房價漲幅領跑新莊三大重劃區

雖然房市因政府打房而買氣降溫，但新興重劃區仍成為建商爭相卡位的熱區，塭仔圳重劃區近年房價漲幅，已跑贏新莊的副都心及頭前兩大重劃區。

誰將代表中國國民黨角逐2024年總統寶座？目前呼聲最高的是2022年以六都首長最高票115萬票連任成功的新北市長侯友宜，但其本人尚未鬆口，而新北市民則樂觀看待，尤其是侯友宜主導規劃的塭仔圳重劃區，不少建商早就搶進卡位，當地房價在近三年更快速上漲五成，新開案的房價更「坐五望六」。
塭仔圳重劃區的地理位置在新北市新莊區及泰山區，早期缺乏完善的都市規劃，曾一度遍佈違章工廠，周遭環境相當混亂，甚至引發許多公安、環安、治安等多方面的疑慮。
塭仔圳是侯友宜房市政績代表作？
一直到2020年，新北市市長侯友宜大力推動塭仔圳市地重劃案，並打出「50年不變，現在正改變」的宣言，此舉不僅讓塭仔圳重劃區的發展建設備受矚目，也讓區域房市交易量能快速升溫，一躍成為各大建商及購屋民眾爭先搶進的房市熱區。
對很多政治人物來說，任內的重大建設是其施政最有力的「政績」，而新北市從早期的新板特區、頭前重劃區、新莊副都心、央北重劃區等重大地區，都屬於歷任市長規劃的建設，只有塭仔圳重劃區可算是侯友宜任內實打實推動的「代表作」。
對於塭仔圳重劃區的發展，因為尚屬開發初期，還不是很多人看好，但正所謂的「大雞晚啼」，愈晚開發的重劃區，反而有「落後優勢」，未來公共建設陸續到位，加上COVID-19所引發民眾追求的健康宅或是綠建築等，新建材勢必成為建商吸引購屋者的標準配備。
針對該區房市發展，東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，近年來已經有不少建商積極到塭仔圳購地推案，目前塭仔圳重劃區內新建案房價普遍已經「坐五望六」，預估未來隨著區內重點建設與基礎機能的不斷開發與完善，區域房價仍有繼續上漲的可能。
而新北市人口最多的前五大行政區大部分都是位於新北外圍第一環，與台北市隔水相望的精華區域，僅有新莊區例外。新莊區雖然位於新北第二環，且到台北市距離相對較遠，但憑藉房價基期低、商業活躍、產業豐富、生活機能完備、發展潛力可觀等優勢，使得新莊成為僅次於板橋區、新北市人口第二多的行政區，而且相較於2013年同期新莊總人口數的407,498人，十年來新莊人口增加13,750人，人口紅利帶動房市熱度。
在交通機能方面，新莊鄰近64、65快速道路及中山高，區內設有環狀線、機場線、中和新蘆線等三條捷運線路，聯外交通四通八達，而且新莊還有新北產業園區、宏匯廣場、捷運萬大線、頭前重劃區、新莊副都心重劃區、塭仔圳重劃區等眾多建設題材為區域房市增添亮點，發展前景相當受市場看好。
依據實價登錄揭露，2022新莊的平均房價約為每坪50.1萬元，相較於2019年每坪38.1萬元，短短三年區域房價就增長了12萬元，成長幅度高達31.5%，超過三成，顯見新莊房市交易量能正在快速升溫。
年輕購屋族群趨勢新興重劃區？
東森房屋新莊科達歐洲村加盟店店長曹鈞富指出，新莊可以分為「上新莊」和「下新莊」兩個區塊，上新莊生活機能成熟，又有多項重點建設進駐，包括市府力促的塭仔圳市地重劃案、新莊北側知識產業園區、中央合署大樓遷入，以及宏匯廣場、凱悅嘉軒酒店、宏匯i-Tower科技大樓等，因此上新莊的房市交易相對更加熱絡，也是重點項目最多、最值得購屋民眾關注的區塊。
曹鈞富指出，目前新莊的三大重點重劃區，即頭前重劃區、新莊副都心以及塭仔圳重劃區，全都坐落在上新莊一帶。其中，頭前重劃區及新莊副都心起步相對較早，均屬於新莊房價相對較高的區塊。
新莊副都心在推案的早期階段，大多規劃為中大坪數的產品，新建案開價曾經一度被炒到八至九字頭，不過後來遇到2014年房市反轉，區域買氣遭受重創，房價也逐漸回落，近幾年隨著全台房價飆漲，副都心房價從三至四字頭重新回到五至六字頭，目前新莊副都心的平均房價約為每坪56.5萬元。
而頭前重劃區面積僅有新莊副都心的一半大小，大部分都是純住宅，環境相對清幽，捷運環狀線及機場捷運的通車讓區域房市迎來重要利多，房價也快速墊高，甚至一舉超越新莊副都心，目前頭前重劃區平均房價高達每坪57.7萬元左右。
新北市最大重劃區 未來願景助攻
至於塭仔圳重劃區的房價？曹鈞富指出，塭仔圳重劃區腹地遼闊，是新北市面積最大的市地重劃區，橫跨新莊、泰山兩個行政區，其未來發展性不言而喻。由於該重劃區最近幾年才剛剛起步，區域房價與其他兩個新興重劃區相比仍相對較低，因此在房價基期低與發展願景等利多因素的助攻下，塭仔圳重劃區房價快速補漲。
東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，在新莊三大重劃區中，目前以塭仔圳重劃區的房價漲幅最快，短短三年時間區域平均房價就從2019年的每坪33.6萬元上漲到2022年的每坪50.5萬元，房價成長幅度高達50.3%，而頭前重劃區與新莊副都心則分別只有33.9%、27.8%的漲幅。
塭仔圳重劃區的房價漲幅，不僅領跑新莊三大重劃區，而且也遠遠超過了新莊區全區的房價漲幅，顯見市場相當看好該重劃區的房市後市發展。
塭仔圳一區預計2027年開發完成？
曹鈞富指出，侯友宜市長力促新泰塭仔圳市地重劃案，將是北台灣第三大重劃區，自1968年被劃定為洪水平原管制區而禁限建，雖後來解除管制，卻演變成農地滿佈違章工廠，五十年來塭仔圳缺乏完善的都市規劃，直至2020年新北市政府大力推動塭仔圳市地重劃案，才總算等到歷史性的一刻，將大幅改變新北門戶面貌。
最近幾年塭仔圳重劃區已逐步拆除了逾六千家鐵皮工廠，乾淨豐沃的土地經過重劃後，有望讓新北市躋身國際化的大都市。
未來塭仔圳重劃區內除住宅、商業及產專區外，還會設置四座萬坪公園、醫療用地、公園綠地、兒童遊戲場等區塊，發展前景相當值得期待。
依據新北市政府資料顯示，塭仔圳重劃區可以分為兩大區塊(如附圖)，第一區的總面積約為276.6公頃，範圍東以特二號快速道路為界，南以輔仁大學及中正路為界，西以泰山區貴陽街為界，北以中港大排(貴仔坑溪)為界，預計2027年完成全區開發。
目前塭仔圳重劃區第一區大部分規劃為第三種住宅區，靠近輔仁大學和新莊副都心的區塊有規劃幾處商業區(第一種商業區、第二種商業區)，另外還有部分醫療服務用地、公有停車場用地、加油站用地、變電所用地等，可滿足民眾生活居住的多元化需求。
第二區的總面積約為122.32公頃，東以特二號道路西側為界，南以公館段713地號西北側為界，西以建國一路東側為界，北以新莊中正路南側為界。目前第二區整體規劃仍以住宅區為主，另外保留商業區、工業區、宗教專用區、兒童遊樂場用地、綠地、國民小學、國民中學等用地。
曹鈞富表示，目前塭仔圳重劃區一、二區工程均已依序開展，預估待該重劃區完全開發完畢後，這個以往老舊的工業區將煥然一新，區內居住環境也會變得更加舒適、宜居。
房價CP值高 剛性需求旺盛
曹鈞富指出，雖然目前塭仔圳重劃區仍在開發階段，不過塭仔圳重劃區緊鄰新莊舊市區，可以共享舊市區的基礎機能。
在聯外交通方面，塭仔圳重劃區大眾運輸路網四通八達，塭仔圳重劃區鄰近捷運泰山站、捷運泰山貴和站、捷運輔大站、捷運丹鳳站等四個捷運站點，開車到台65線、國道１號、國道３號也很方便，對於有通勤、出行需求的民眾來說相當友好。
曹鈞富表示，完善的基礎機能和可觀的未來發展性讓塭仔圳重劃區備受市場青睞，區內剛性需求相當活絡，帶動區域房市交易熱度不斷升溫。目前塭仔圳重劃區內的房價仍普遍落在四至五字頭，與新莊其他新興重劃區相比，此區塊的房價CP值確實相當不錯。
目前在塭仔圳重劃區購屋置產的民眾主要分為兩類，第一類是生活在周邊地區的首購族、換屋族，輻射範圍包括新莊、三重、板橋、中永和，以及北市中正區、內湖區等，這一類民眾大部分會首選總價落在1500~1800萬元左右的兩房(含車位)剛需住宅。第二類則是收入良好的科技新貴，總價1600萬元起就可以在塭仔圳重劃區買到正三房產品，價格的確很有競爭力，所以最近幾年也有很多在內科、汐科工作的工程師爭先到此地買房置產。
建商爭先插旗 正三房是主力
雙北一地難求，更遑論有大片素地與政府完善政策支持的重劃區的重要性，由於塭仔圳市地重劃案第一區完工最快約2025~2026年，配地仍需時間，不過，區內「港泰自辦重劃區」早已成形，近三年成為建商兵家必爭之地，也是新莊房市交易最為熱絡的重劃區。
此區塊距捷運泰山站僅八百公尺左右，未來還有「五泰輕軌」的建設話題，因此，近三年吸引了包括茂德、寶佳、海研、科達、宏國、丞石、華固、忠泰、三群及碧瑤建設等逾十多個大品牌建商爭先到此地購地推案。
科達建築董事長、海研建築總經理賴建程表示，新莊、泰山交界的「塭仔圳港泰自辦重劃區」，除明日城系列成屋，2019~2020年由茂德、寶佳機構、海研建築率先插旗推案，銷售多有不錯表現，如「新莊海悅花園」以三房為主力，規劃三房76戶、二房24 戶，坪數偏大卻仍賣得快。
他說，銷售關鍵主要是上新莊仍以正三房為自住購屋主流，完全打中雙北與新莊當地首購、換屋族的需求，加上當時三字頭甜蜜親民價，開賣111天即完銷，創下該區銷售紀錄，銷售主力有五成來自新莊區當地自住買盤，其他則為泰山、板橋、三重、五股與中永和區的首購、首換族，以及北市內湖、中山、信義、士林區等白領階級、科技族群。
因此，2020年科達建築也再趁勝追擊購地卡位塭仔圳，知名建商新潤、宏國、碧瑤、丞石、華固建設也陸續插旗，甚至北市豪宅推手的忠泰也進場卡位，顯見各大建商皆看好該區潛力，也讓推升該區2022~2023年累積達三百億元推案高峰。
據住展雜誌統計，新北市新莊區光2022年推案量約726億元，幾乎囊括新北市三分之一案量，近年因原物料、房價攀升，包括新莊舊市區、副都心、頭前重劃區等，不少指標案房價來到六至八字頭，但「塭仔圳自辦重劃區」，因相對舊市區、副都心有房價外溢、捷運優勢，仍吸引不少剛性買盤。
賴建程指出，該區目前線上銷售超過十個建案，競爭激烈，新案開價「坐五望六」，「新莊科達花園」、「新潤潤見築」、「碧瑤菁品」去年上半年率先推案，開價落在五字頭，「新莊科達花園」因屬少數新莊門牌、日系營造，五個月銷售近七成。
大品牌建商開價則瞄準六字頭，包括「閱讀台灣」、「華固一莊」、「宏道豐滙」下半年接棒推案，以「新莊科達花園」、「新潤潤見築」銷售約七至八成、皆超過百戶最搶手，整體區域房價雖較過去上漲，但相對舊市區、副都心來說，仍有價格優勢。
然而2022年歷經疫情干擾、工料雙漲、打房政策因素，下半年房市進入觀望，整體建案來人量下滑四至五成，直至今年一月，「平均地權條例修法」三讀通過，其中預售屋換約限制最終採「不溯及既往」原則，在政策明朗後，三月自住看屋人潮出籠。
賴建程指出，房市從去年第四季至今年一月的觀望氛圍結束，無論新建案、中古屋，二至三月看屋、購屋來人量逐漸回流，因此估計新建案329檔期也有望迎接小陽春，甚至在第二季法規上路前仍有一波民眾進場購屋潮，也建議自住客多往CP值高的重劃區看房，多看、多比較產品！
觀察位塭仔圳重劃區，目前區域線上銷售逾十個建案，近期市況稍微回溫，據住展雜誌調查，區內平均週來客量約十至十五組，有舉辦活動的個案甚至可達二十組以上，目前平均行情每坪在50~56萬元。
賴建程表示，打房政策明朗化，市場回歸剛性需求，但近年營造成本上漲三至五成，短期內房價較難大幅下調，預售禁轉約後，今年房市盤整，建商推案量能相對減少、腳步放緩，但也是建商審視調整自家產品，以及自住客進場議價的好時機。
塭仔圳房價飆漲 還能進場嗎？
曹鈞富表示，雖然去年以來，受到政府打炒房、升息、地緣政治風險等負面因素的衝擊，區域買氣確實有稍稍降溫，不過由於大部分屋主及建商仍對區域未來發展前景相當看好，不肯輕易降價求售，所以區域議價空間相對有限，房價仍然很堅挺。
尤其近期隨著利空信息逐漸被市場消化，房市回歸剛需面，民眾看房意願也有所增加，買氣也出現回溫跡象。
黃勝暉表示，塭仔圳重劃區開發潛力可觀，未來還有關於五泰輕軌、泰板輕軌、交三轉運站、大學城等規劃項目的討論，因此從長線來看，塭仔圳重劃區的房市的確相當具有想像空間，區域房價有望繼續墊高，甚至不排除「後來者居上」。


資料來源：理財周刊